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Hériter d'une maison à plusieurs, acheter un bien avec son concubin, rester propriétaires à deux après un divorce : dans toutes ces situations, vous vous retrouvez en indivision. Et par défaut, l'indivision est un régime précaire, normalement temporaire. Les principales contraintes de l’indivision résident dans ses modalités de prises de décisions. En effet, nombre d’entre elles doivent être prises à l’unanimité des membres de l’indivision, ce qui crée invariablement un blocage en cas de désaccord d’un seul des membres.
La convention d'indivision est l'outil qui permet de poser un cadre clair. C'est un acte, notarié, qui organise la gestion du bien indivis et sécurise les relations entre indivisaires. Bien rédigée, elle évite des années de blocage. Mal rédigée ou absente, elle laisse la porte ouverte à des conflits qui finissent souvent au tribunal.
Voici ce qu'il faut savoir avant de signer et ce qui change en 2026 avec la nouvelle loi sur l'indivision.
À retenir La convention d'indivision est un contrat écrit entre indivisaires qui organise la gestion d'un bien détenu en commun. Elle est régie par les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil. Facultative mais fortement recommandée, elle permet de fixer les règles de gestion, la durée de l'indivision et les modalités de sortie. Elle est d’une durée maximale de 5 ans.
Qu'est-ce qu'une convention d'indivision ?
Juridiquement, la convention d'indivision est un contrat conclu entre tous les indivisaires pour organiser leurs droits et obligations sur un bien détenu en commun. Elle est prévue aux articles 1873-1 et suivants du Code civil.
Sans convention, c'est le régime légal de l'indivision qui s'applique (articles 815 et suivants du Code civil). Ce régime est volontairement instable : le Code civil pose même le principe que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815). Autrement dit, n'importe quel indivisaire peut, à tout moment, demander le partage et donc la fin de l'indivision.
La convention inverse cette logique : elle permet de stabiliser l'indivision dans la durée, de fixer des règles de gestion adaptées à votre situation, et de désigner un ou plusieurs gérants. Elle transforme une situation subie en situation organisée.
Dans quels cas signer une convention d'indivision ?
Trois cas de figure reviennent le plus souvent dans la pratique notariale.
L'indivision successorale.
Plusieurs héritiers reçoivent ensemble un bien à la suite d'un décès : la maison de famille, un appartement locatif, un terrain. Tant que le partage n'est pas réalisé, ils sont indivisaires. La convention est particulièrement utile quand les héritiers ne souhaitent pas vendre immédiatement, par exemple pour conserver un bien de famille ou attendre une meilleure conjoncture immobilière. Pour aller plus loin nous avons un article sur l’indivision de succession.
L'indivision après séparation.
Un couple (marié, pacsé ou en concubinage) se sépare et souhaite conserver temporairement le logement commun, souvent pour préserver un cadre stable aux enfants ou attendre un moment plus favorable pour revendre. La convention organise alors qui occupe, qui paie quoi, et pour combien de temps.
L'indivision d'acquisition.
Des proches : fratrie, concubins, amis, achètent ensemble un bien (résidence secondaire, investissement locatif) sans vouloir constituer une SCI. La convention permet d'encadrer la gestion dès le départ, avant même que des désaccords apparaissent.
La convention d'indivision est-elle obligatoire ?
Non, elle n'est pas obligatoire. L'indivision peut parfaitement fonctionner sans convention, sous le régime légal. Mais ce régime par défaut comporte des inconvénients majeurs : chaque acte important nécessite l'accord d'une majorité qualifiée (voire de tous), et un seul indivisaire peut demander le partage à tout moment, forçant la sortie de l'indivision.
La convention devient fortement recommandée dans plusieurs situations : lorsque le bien a une valeur affective forte (maison de famille), lorsque les indivisaires veulent conserver le bien plusieurs années sans risque de demande de partage unilatérale, ou lorsqu'il faut organiser la gestion d'un bien locatif (perception des loyers, répartition des charges, travaux).
Tip Braxton La vraie question n'est pas « faut-il une convention ? » mais « quel coût si je n'en ai pas ? ». Sans convention, un indivisaire peut empêcher la bonne répartition des coûts, bloquer des travaux d'entretien urgents, ou paralyser la location. Une convention bien rédigée coûte quelques centaines à quelques milliers d'euros. Un blocage peut coûter des années de procédure et la dévalorisation progressive du bien.
Quelles sont les clauses indispensables d'une convention d'indivision ?
Une convention d'indivision doit contenir certaines mentions obligatoires. Au-delà, c'est la qualité de la rédaction qui fait la différence entre une convention qui protège et une convention qui laisse des zones grises exploitables en cas de conflit.
Les mentions obligatoires (articles 1873-2 et 1873-3 du Code civil)
- L'identification précise du bien ou des biens placés sous convention
- La quote-part de chaque indivisaire dans l'indivision
- La durée de la convention (déterminée ou indéterminée)
Sans ces trois mentions, la convention est nulle.
Les clauses fortement recommandées
À retenir Une convention d'indivision doit impérativement être rédigée par acte notarié lorsqu'elle porte sur un bien immobilier (article 1873-2 du Code civil). Pour une convention portant uniquement sur des biens mobiliers, l'écrit est obligatoire mais un acte sous seing privé suffit, en pratique, passer par un notaire reste recommandé pour éviter les clauses mal rédigées.
Quelle durée pour une convention d'indivision ?
La convention d'indivision peut être conclue :
- Pour une durée déterminée, qui ne peut excéder 5 ans, renouvelable par décision expresse des indivisaires (article 1873-3 du Code civil)
- Pour une durée indéterminée, mais dans ce cas n'importe quel indivisaire peut demander le partage à tout moment, sauf circonstance rendant le partage inopportun
À son terme, elle peut être renouvelée par convention ou par tacite reconduction si cette possibilité a été prévue dans la convention initiale. À défaut de reconduction ou de renouvellement, la convention cesse et l’indivision est régie par les règles de l’indivision légale (V. supra).
ATTENTION
Si elle est conclue pour une durée indéterminée, elle est révocable à tout moment.
Point souvent ignoré : la bascule automatique
Toutefois, la convention conclue pour une durée limitée devient à durée indéterminée dans trois hypothèses :
• l’entrée dans l’indivision d’un étranger (évènement qui peut être provoqué par la cession, l’échange, la donation ou le legs particulier d’une quote-part indivise) (C. civ., 1873-12 al. 2) ;
• la révocation d’un gérant indivisaire (C. civ., 1873-5, in fine) ;
• la transmission à titre universel, en l’absence de clause contraire, d’une quote-part indivise aux héritiers ou aux légataires universels ou à titre universel, d’un indivisaire défunt.
Peut-on sortir d'une convention à durée déterminée ?
Oui, mais sous conditions. Pendant la durée fixée, un indivisaire ne peut demander le partage que pour justes motifs (article 1873-3 du Code civil) : conflit grave, manquement d'un indivisaire à ses obligations, changement de situation personnelle majeur. C'est le tribunal qui apprécie.
C'est précisément cette stabilité opposable qui fait la force de la convention : elle protège ceux qui veulent conserver le bien contre ceux qui changeraient d'avis six mois plus tard.
Combien coûte une convention d'indivision ?
Les émoluments du notaire pour une convention d'indivision sont réglementés (arrêté du 28 février 2020, tarif S2 appliqué avec un coefficient de 0,80 pour cet acte). Concrètement :
- Pour une valeur ≤ 29 800 € : émolument fixe d'environ 265 € HT
- Au-delà : émolument proportionnel dégressif selon un barème officiel (de 1,548 % sur la première tranche jusqu'à 0,426 % au-delà de 30 000 €).
À ces émoluments s'ajoutent :
- Taxe de publicité foncière : environ 125 € (obligatoire pour un bien immobilier)
- Contribution de sécurité immobilière : 0,10 % de la valeur du bien
- Frais de débours : quelques dizaines d'euros
- TVA : 20 % sur les émoluments
En pratique, comptez entre 800 € et 2 500 € au total pour une convention portant sur un bien immobilier de valeur courante. C'est un investissement modeste comparé au coût d'un contentieux d'indivision, qui peut facilement dépasser 8 000 à 20 000 € en cas de partage judiciaire.
Et la fiscalité dans tout ça ?
Pendant la durée de la convention, la fiscalité en indivision reste classique : chaque indivisaire déclare au prorata de sa quote-part les revenus fonciers (si le bien est loué) et supporte la taxe foncière selon la répartition prévue. Le bien entre dans l'assiette IFI de chacun pour sa quote-part.
En revanche, à la sortie de l'indivision, le droit de partage s'applique. Son taux est de 2,5 % sur la valeur nette partagée pour les indivisions hors rupture d'union (succession, indivision d'acquisition). À noter : le taux réduit de 1,10 % est réservé aux partages consécutifs à un divorce, une séparation de corps ou une rupture de PACS (article 746 du CGI).
Ce qui change en 2026 : deux réformes à connaître
L'année 2026 marque un tournant pour le droit de l'indivision. Deux textes sont à suivre de près.
La loi du 7 avril 2026 sur la sortie d'indivision (déjà en vigueur)
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026 « visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes », promulguée après un parcours parlementaire de plus d'un an (PPL Morel-Turquois), est validée et entrera en vigueur début 2027. Elle ne modifie pas directement le régime de la convention d'indivision, mais elle change profondément le contexte dans lequel elle s'inscrit.
Les apports principaux :
- Modification de l'article 815-6 du Code civil : le président du tribunal judiciaire peut désormais autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d'un bien indivis en cas d'urgence
- Réforme du partage judiciaire : mise en place d'un binôme juge-notaire inspiré du droit local d'Alsace-Moselle, pour accélérer les procédures
- Présomption de consentement en cas d'inaction d'un indivisaire mis en demeure en Corse
- Assouplissement des règles pour les successions vacantes
La proposition de loi Jolivet (en cours d'examen)
Déposée le 16 septembre 2025 par le député François Jolivet, cette proposition de loi vise spécifiquement à généraliser les conventions d'indivision en matière successorale. Elle prévoit d'inciter, voire d'obliger, les héritiers à signer une convention dans les trois mois suivant le décès, sous peine de pénalités fiscales modestes (taxe de publicité foncière de 0,5 % évoquée dans l'exposé des motifs).
À la date de rédaction (Mai 2026), cette proposition n'a pas encore été adoptée. Mais son examen parlementaire est à surveiller : si elle passe, elle transformera la convention d'indivision d'outil facultatif en passage quasi obligatoire pour les successions.
Point de vigilance Beaucoup d'articles en ligne confondent les deux textes. Retenez : la loi du 7 avril 2026 concerne la sortie de l'indivision et est déjà en vigueur. La PPL Jolivet concerne la généralisation de la convention et est encore en discussion. Si vous envisagez une convention aujourd'hui, c'est le régime actuel du Code civil qui s'applique.
Check-list : 8 points à vérifier avant de signer
Avant d'apposer votre signature chez le notaire, parcourez cette liste :
- ✅ Les quotes-parts de chaque indivisaire sont-elles clairement établies et reflètent-elles la réalité des apports ?
- ✅ La durée est-elle adaptée à votre projet (<= 5 ans renouvelables ou indéterminée) ?
- ✅ Un gérant (ou plusieurs) est-il désigné ? Ses pouvoirs sont-ils précisément définis (plafond pour engager seul, actes soumis à accord collectif) ?
- ✅ La répartition des charges est-elle détaillée (taxe foncière, travaux, assurance, emprunt) ?
- ✅ L'occupation du bien est-elle encadrée (qui, quand, contre quelle indemnité) ?
- ✅ Les modalités de sortie sont-elles claires (droit de préemption, conditions de rachat) ?
- ✅ Les règles de décision sont-elles prévues pour les actes majeurs (vente, gros travaux, mise en location) ?
- ✅ Une clause de médiation est-elle incluse pour anticiper les désaccords ?
Être bien accompagné fait toute la différence.
La convention d'indivision ne vaut que par la qualité de sa rédaction. Trois points font toute la différence : la durée (et son renouvellement à ne pas oublier), la méthode d'évaluation du bien en cas de rachat, et les règles de décision pour les actes majeurs. C'est là que se jouent les vrais blocages, ou leur absence.
Le meilleur moment pour signer, c'est quand tout va bien : au moment de la succession, de l'achat commun, ou juste après une séparation. Attendre qu'un conflit émerge, c'est signer dans un climat déjà dégradé.
L'accompagnement Braxton Indivision
Chez Braxton Indivision, nous aidons les familles, les couples séparés et les co-acquéreurs à sortir de l’indivision lorsque aucune convention d’indivision ou gestion commune du bien est possible.