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Un indivisaire occupe seul la maison familiale, vous payez votre part des charges sans en profiter, et la situation s'installe depuis des mois. Bonne nouvelle : la loi prévoit une compensation. Mauvaise nouvelle : l'indemnité d'occupation n'est jamais versée automatiquement. Il faut la demander, la prouver et, souvent, passer par une procédure.
Ce guide vous explique comment fonctionne l'indemnité d'occupation en indivision, comment la calculer, et surtout quelles démarches engager pour la récupérer.
À retenir L'indemnité d'occupation est prévue par l'article 815-9 du Code civil : tout indivisaire qui occupe seul un bien indivis doit une compensation à l'indivision. Elle se calcule sur la valeur locative du bien, avec un abattement pouvant aller de 10 à 30 % selon les circonstances (précarité, état du bien, présence d'enfants). Sa demande est strictement encadrée dans le temps (article 815-10). Pour en savoir plus vous pouvez consulter notre contenu sur l’article 815 du Code Civil.
Qu'est-ce que l'indemnité d'occupation en indivision ?
L'indemnité d'occupation est la compensation financière due par un indivisaire qui jouit seul d'un bien détenu en commun. Elle trouve son fondement à l'article 815-9, alinéa 2 du Code civil : « L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité. »
Concrètement, si un frère habite seul la maison familiale héritée avec vous, ou si votre ex-conjoint continue d'occuper le logement commun après la séparation, ils empêchent les autres indivisaires de jouir de leurs droits. L'indemnité vient rééquilibrer cette situation.
Un point clé souvent ignoré : l'indemnité est due à l'indivision
L'indemnité n'est pas versée directement aux autres indivisaires. Elle est due à l'indivision elle-même, c'est-à-dire à la masse collective et sera ensuite répartie entre tous les indivisaires (y compris l'occupant) au prorata de leurs parts, au moment du partage final.
Concrètement, si l'indivisaire occupant doit 30 000 € d'indemnité et qu'il détient 1/3 du bien, il en récupérera 10 000 € lors du partage. Les deux autres indivisaires toucheront chacun 10 000 €. Cette mécanique explique aussi pourquoi l'indemnité est le plus souvent réglée au moment du partage, plutôt que mois après mois.
Dans quels cas une indemnité d'occupation est-elle due ?
Trois situations reviennent systématiquement dans la pratique notariale et judiciaire.
Succession entre héritiers : un frère ou une sœur occupe seul(e) la maison familiale héritée, alors que les autres héritiers en sont également propriétaires. C'est le cas le plus fréquent, et souvent celui qui génère le plus de tensions.
Indivision post-communautaire après divorce : à la suite du divorce, l'un des ex-époux continue d'habiter le logement commun. L'indemnité est due entre le prononcé du divorce et le partage effectif du bien. Si vous êtes dans ce cas, notre article sur la soulte en cas de divorce aborde la sortie de l'indivision par rachat.
Indivision d'acquisition (concubins, amis) : un bien acheté à plusieurs dont un seul des co-acquéreurs jouit effectivement après une séparation ou un désaccord.
Conditions pour réclamer l'indemnité
Trois conditions doivent être réunies pour que l'indemnité soit due.
Une jouissance privative.
L'indivisaire occupant doit exclure les autres de la jouissance du bien. La Cour de cassation précise que cette exclusion peut être de droit ou de fait : il n'est pas nécessaire que l'occupant empêche physiquement les autres d'entrer, il suffit qu'il rende leur usage impossible ou déraisonnable (Cass. civ. 1ère, 8 juillet 2009, n°07-19.465).
Point contre-intuitif : l'indemnité peut être due même si l'indivisaire n'occupe pas effectivement le bien, dès lors qu'il en a la jouissance exclusive en droit (par exemple en détenant seul les clés ou après une attribution par le juge). Il a ainsi été jugé qu'un indivisaire qui refuse de remettre le double des clés aux autres est redevable de l'indemnité, même s'il ne vit pas dans le logement (Cass. civ. 1ère, 22 avril 1997, n° 95-15.830).
L'absence de convention contraire.
L'article 815-9 prévoit une exception essentielle : « sauf convention contraire ». Si les indivisaires ont signé un accord, formel (convention d'indivision notariée) ou informel (accord écrit), prévoyant que l'occupation sera gratuite, aucune indemnité n'est due. C'est notamment le cas lorsque les héritiers décident ensemble qu'un membre de la famille pourra occuper le bien sans contrepartie pendant un temps. Pour formaliser ce type d'accord, la convention d'indivision est l'outil approprié.
Une demande formulée dans les 5 ans.
Le délai de prescription est de 5 ans (article 815-10, alinéa 3). Il court à compter du moment où les autres indivisaires ont eu connaissance de l'occupation privative. Passé ce délai, l'indemnité est définitivement perdue pour les périodes antérieures.
Jurisprudence récente à connaître (Cass. civ. 1ère, 12 juin 2025, n° 23-22.003) La Cour de cassation a rappelé qu'une indemnité d'occupation ne peut pas être fixée automatiquement pour une période future sans réserver l'hypothèse d'une remise effective du bien à l'indivision. Autrement dit, l'indemnité cesse d'être due dès que l'occupant remet les clés à disposition des autres, même avant le partage final. Une décision qui limite le montant total réclamable et oblige à documenter précisément les périodes d'occupation effective.
Comment calculer l'indemnité d'occupation ?
Le calcul repose sur la valeur locative du bien, c'est-à-dire le loyer qu'il pourrait générer s'il était mis en location à un tiers.
La formule de calcul
Indemnité mensuelle = Valeur locative × (1 − abattements cumulés)
La valeur locative se détermine en comparant avec des biens similaires sur le marché local. L'idéal est d'obtenir deux ou trois estimations d'agences immobilières indépendantes pour solidifier le chiffre.
Les abattements viennent réduire la valeur locative pour refléter le fait que l'occupant indivisaire n'est pas dans la même situation qu'un locataire classique. La jurisprudence admet plusieurs types d'abattements, qui peuvent se cumuler :
En pratique, l'abattement de 20 % pour précarité est le plus couramment retenu par les tribunaux (voir notamment CA Paris, 22 mars 2022, n° 21/03112).
Exemple chiffré
Trois frères et sœurs héritent d'une maison. Marie occupe seule le bien depuis 4 ans. Les estimations locatives donnent une valeur de marché à 1 200 € par mois. La maison est en état moyen et Marie vit avec son enfant de 8 ans.
Étape 1 : Appliquer les abattements cumulés
- Précarité : 20 %
- État moyen du bien : 10 %
- Total des abattements : 30 %
Indemnité mensuelle = 1 200 × (1 − 0,30) = 840 €/mois
Étape 2 : Calculer le total dû à l'indivision sur 4 ans 840 × 12 × 4 = 40 320 €
Étape 3 : Répartir entre les indivisaires au prorata des parts L'indemnité est due à l'indivision, puis répartie entre les 3 indivisaires. Part revenant à chacun : 40 320 ÷ 3 = 13 440 €
Concrètement, au moment du partage :
- Marie doit 40 320 € à l'indivision, mais elle en récupère 13 440 € (sa part)
- Son dû net aux deux autres indivisaires est donc de 40 320 − 13 440 = 26 880 €, soit 13 440 € pour chacun des deux autres
Les charges : un élément à ne pas négliger
L'occupant peut faire valoir qu'il a supporté seul certaines charges du bien. Le calcul doit alors distinguer :
Les charges d'occupation (à la charge de l'occupant, non compensables) : eau, électricité, chauffage, petit entretien courant. Il les assume logiquement puisqu'il habite les lieux.
Les charges de conservation (à la charge de l'indivision, compensables) : taxe foncière, assurance habitation, gros travaux, assurance de propriétaire. Si l'occupant les a payées seul, elles viennent en déduction de l'indemnité due.
Cette distinction est essentielle. Un calcul juste doit intégrer les justificatifs (factures, avis de taxe foncière) que l'occupant peut produire, sinon la discussion bloque immédiatement.
Comment réclamer l'indemnité : les 4 étapes
Voici la démarche à suivre pour obtenir effectivement le paiement de l'indemnité d'occupation.
Étape 1 : Tentative amiable par écrit
Commencez toujours par une lettre recommandée avec accusé de réception adressée à l'indivisaire occupant. Cette lettre doit :
- rappeler la situation (occupation exclusive, période concernée),
- citer l'article 815-9 du Code civil,
- demander le paiement de l'indemnité avec un montant chiffré et justifié,
- fixer un délai de réponse (15 jours à 1 mois).
Étape 2 : Mise en demeure formelle
Si la première lettre reste sans réponse ou est refusée, adressez une mise en demeure (toujours en recommandé). Ce courrier a une portée juridique plus forte, sert de base à une éventuelle action judiciaire et interrompt la prescription.
Étape 3 : Médiation ou saisine du notaire
Si le désaccord persiste, le notaire en charge de la succession (ou chargé du partage en cas de divorce) peut être sollicité pour trouver un terrain d'entente. En pratique, l'indemnité est souvent intégrée aux comptes d'indivision et réglée au moment du partage final.
Étape 4 : Saisine du tribunal judiciaire
En dernier recours, saisissez le tribunal judiciaire. Le juge fixera le montant de l'indemnité en fonction des éléments que vous lui fournissez (estimations, durée, jurisprudence). L'article 815-11 du Code civil permet de demander un versement mensuel ou annuel plutôt qu'un règlement global.
Tip Braxton La plupart des dossiers se règlent en étape 1 ou 2. Une lettre bien rédigée, appuyée sur des estimations chiffrées et citant les textes, suffit dans la majorité des cas à enclencher une négociation. Notre conseil : ne jamais envoyer de simple courrier sans chiffrage précis. C'est le chiffre qui pousse l'interlocuteur à prendre la situation au sérieux.
Les erreurs fréquentes à éviter
Attendre trop longtemps. Le délai de prescription est de 5 ans. Passé ce cap, l'indemnité est perdue pour les périodes antérieures, même si l'occupation se poursuit.
Négliger l'écrit. Un échange oral ou par SMS ne suffit pas à interrompre la prescription ni à prouver la demande. Tout doit passer par courrier recommandé.
Oublier les charges de conservation supportées par l'occupant. Taxe foncière, assurance, gros travaux : ces sommes viennent en déduction de l'indemnité. Un calcul juste doit les intégrer, sinon la discussion bloque immédiatement.
Se baser sur une valeur locative fantaisiste. Sans estimations sérieuses, l'occupant peut contester le montant et faire traîner la procédure. Investissez le temps nécessaire pour obtenir 2 ou 3 estimations crédibles dès le départ.
Confondre indemnité d'occupation et loyer. Les charges, la prescription, le point de départ : tout obéit à des règles différentes. Un occupant ne peut par exemple pas invoquer les protections d'un locataire (bail, préavis, maintien dans les lieux). L'indemnité peut aussi être réglée au moment du partage final plutôt que mois après mois.
Pour calculer précisément votre part dans le partage final, incluant l'indemnité d'occupation en déduction, consultez aussi notre guide sur le calcul de la soulte.