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Les points clés
- Démembrement et indivision sont deux situations différentes. Il n'y a pas d'indivision entre un usufruitier et un nu-propriétaire : leurs droits sont de nature différente.
- L'indivision existe quand plusieurs personnes se partagent le même droit (la nue-propriété, ou plus rarement l'usufruit).
- Vendre le bien en pleine propriété nécessite l'accord de tous : usufruitier et nus-propriétaires. Aucun juge ne peut passer outre le refus de l'usufruitier.
- Chacun peut vendre sa propre part sans l'accord des autres : l'usufruitier peut céder son usufruit, un nu-propriétaire peut céder sa quote-part de nue-propriété.
- Depuis janvier 2025, un nu-propriétaire peut demander le partage de la nue-propriété même si un usufruit est toujours en place, une ouverture importante pour sortir d'un blocage.
Un parent décède, le conjoint survivant choisit l'usufruit de la maison, les enfants en deviennent nus-propriétaires. C'est l'un des scénarios les plus fréquents en France, mais aussi l'un des plus mal compris. Qui décide quoi ? Qui paie quoi ? Et surtout, comment sortir de cette situation si elle se bloque ? Voici le guide clair pour s'y retrouver et agir.
Rappel rapide : l'usufruit donne le droit d'utiliser un bien et d'en percevoir les revenus. La nue-propriété, c'est la propriété du bien sans le droit de l'utiliser. Les deux droits réunis forment la pleine propriété.
Comprendre le démembrement et ses particularités
La première source de confusion est linguistique : on confond souvent démembrement, usufruit et indivision. Pourtant, ce sont trois situations distinctes qui obéissent à des règles différentes.
Le démembrement : usufruit + nue-propriété
Quand un bien est démembré, une personne a l'usufruit (l'usage et les revenus) et une autre a la nue-propriété (la propriété sans l'usage). Il n'y a pas d'indivision entre eux : leurs droits sont de nature différente, ils ne se partagent pas la même chose.
Exemple classique : au décès d'un parent, le conjoint survivant opte pour l'usufruit de la totalité des biens (article 757 du Code civil), et les enfants reçoivent la nue-propriété par succession. Le conjoint peut habiter la maison ou percevoir les loyers, les enfants deviendront pleins propriétaires à son décès.
Attention au cas des familles recomposées : si au moins un enfant n'est pas commun aux deux époux, le conjoint survivant ne peut pas opter pour l'usufruit total. Il reçoit automatiquement un quart de la succession en pleine propriété (article 757 CC). Dans ce cas, il n'y a pas de démembrement sur les biens reçus. Exceptions:
- Donation au dernier vivant: Les époux peuvent, de leur vivant, se consentir mutuellement une donation au dernier vivant. Cela permet d'étendre les droits du conjoint survivant au-delà de ce que prévoit la loi — y compris l'option de l'usufruit total, même en présence d'enfants non communs. C'est l'acte notarié le plus courant chez les couples mariés, souvent fait au moment du mariage ou à l'occasion d'un achat immobilier.
- Testament: Le défunt peut léguer par testament l'usufruit de ses biens à son conjoint, dans la limite de la quotité disponible. Les enfants non communs conservent leur réserve héréditaire en nue-propriété, mais le conjoint peut quand même se retrouver usufruitier.
L'indivision entre plusieurs nus-propriétaires
En revanche, lorsque plusieurs personnes se partagent la nue-propriété d'un même bien (par exemple les enfants se partageant la nue-propriété de la maison dont leur mère a l'usufruit), ces nus-propriétaires sont en indivision entre eux. Ils doivent gérer ensemble leurs droits selon les règles classiques de l'indivision (articles 815 et suivants du Code civil).
Cette indivision peut aussi concerner les usufruitiers s'ils sont plusieurs, cas plus rare mais possible.
La donation démembrée : un outil patrimonial puissant
La donation démembrée consiste à donner la nue-propriété d'un bien à ses enfants tout en gardant l'usufruit. Le parent continue d'habiter ou de percevoir les revenus du bien, et les enfants deviennent pleins propriétaires automatiquement au décès du parent, sans payer de droits de succession sur la valeur de l'usufruit récupéré.
C'est un levier d'optimisation fiscale classique pour transmettre un patrimoine. Plus la donation est faite tôt, plus la valeur de l'usufruit est élevée (et donc plus l'économie fiscale est importante).
Qui paie quoi, qui décide quoi ?
C'est là que naissent la plupart des tensions. Chacun pense savoir qui doit quoi, mais les règles réelles sont plus précises qu'on ne le croit et souvent contre-intuitives.
Point clé : la distinction gros travaux / entretien courant est définie par les articles 605 et 606 du Code civil. Les grosses réparations restent à la charge des nus-propriétaires, même s'ils n'ont pas l'usage du bien. C'est souvent là que naissent les conflits.
Mise en garde Un nu-propriétaire qui occupe le bien avec l'accord de l'usufruitier n'est pas redevable d'une indemnité d'occupation envers les autres nus-propriétaires. En effet, les nus-propriétaires n'ont pas le droit de jouissance, donc pas de droit à indemnité sur ce point. Une subtilité confirmée par la Cour de cassation.
Vendre en cas d'usufruit : ce qui est possible (et ce qui ne l'est pas)
La vente d'un bien démembré est la principale source de blocage entre usufruitiers et nus-propriétaires. Voici les règles claires.
Vente en pleine propriété : accord des deux nécessaire.
Sans le consentement de l'usufruitier et de tous les nus-propriétaires, aucune vente de la pleine propriété n'est possible. Point important : le juge ne peut pas ordonner la vente de la pleine propriété contre la volonté de l'usufruitier (article 815-5 alinéa 2 du Code civil). C'est une protection absolue pour l'usufruitier.
Vente de son seul droit d'usufruit : c’est possible.
L'usufruitier peut vendre seul son usufruit à un tiers même si les nus-propriétaires ne souhaitent pas vendre..
Dans certaines situations, les usufruitiers souhaitent vendre pour acheter un bien plus petit ou car leur bien nécessite trop de fonds pour l’entretien, la gestion courante auxquelles ils ne peuvent faire face. Autre situation: ils veulent profiter de leur retraite et mener des projets de voyage, etc.
La vente à un tiers indivis est possible et peut leur permettre de réaliser ces nouveaux projets et/ou stopper une situation nécessitant trop de fonds de roulement pour maintenir le bien immobilier en bon état.
Vente de sa seule quote-part de nue-propriété : la vraie solution de déblocage.
Un nu-propriétaire bloqué par les autres nus-propriétaires ou par un usufruitier qui refuse de vendre peut céder sa seule quote-part de nue-propriété à un tiers. L'acquéreur devient nu-propriétaire de la part cédée, l'usufruitier conserve son usufruit intact, et l'acquéreur attend l'extinction de l'usufruit (généralement le décès de l'usufruitier) pour récupérer sa part en pleine propriété.
C'est exactement ce que propose Braxton Indivision pour les nus-propriétaires bloqués.
À noter honnêtement : le montant racheté pour une quote-part de nue-propriété est mécaniquement plus faible que pour une pleine propriété, puisque l'acquéreur ne peut pas jouir immédiatement du bien.
Sortir de l'indivision quand un usufruit est en place
Une évolution importante pour les nus-propriétaires bloqués : la Cour de cassation a clarifié leurs droits dans un arrêt du 15 janvier 2025 (Cass. 1ère civ., n° 22-24.672).
La Haute juridiction a confirmé qu'un nu-propriétaire peut demander le partage de la seule nue-propriété, même si un usufruitier conserve l'usufruit du bien. L'article 815 du Code civil (« nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision ») s'applique pleinement à l'indivision portant sur la nue-propriété.
Concrètement, un nu-propriétaire bloqué a donc plusieurs options :
- Négocier avec l'usufruitier pour une vente en pleine propriété avec partage du prix selon les valeurs d'usufruit et de nue-propriété (barème fiscal article 669 CGI).
- Demander la conversion de l'usufruit en rente viagère ou en capital (article 759 du Code civil). Cette option, ouverte aux deux parties, permet de mettre fin au démembrement en indemnisant l'usufruitier.
- Demander le partage de la nue-propriété entre nus-propriétaires (échange de lots, rachat par l'un, ou licitation en dernier recours), possible depuis la jurisprudence 2025.
- Céder sa quote-part de nue-propriété à un autre nu-propriétaire via un rachat avec soulte, ou à un tiers (comme Braxton Indivision) pour sortir sans attendre ni procédure.
Tips Braxton Indivision Quand un usufruitier refuse de vendre la pleine propriété, les nus-propriétaires se sentent souvent piégés pour des années, voire des décennies. La cession de votre quote-part de nue-propriété permet de sortir sans attendre : Braxton rachète votre part, vous récupérez immédiatement une valeur en liquide, et nous attendons l'extinction de l'usufruit pour récupérer la pleine propriété. Pas d'accord des autres à obtenir, pas de procédure judiciaire, pas d'attente.